Con l’ordinanza n. 9990 del 10 aprile 2019, laCassazione detta fondamentali precisazioni sul principio di diritto che regola il caso di cessione a terzi da parte del coniuge esclusivo proprietario, in costanza di matrimonio, della proprietà della casa familiare, poi assegnata all’altro coniuge a seguito della separazione.
Questa articolata ordinanza focalizza la questione dell’opponibilità dell’assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario di figli minori, nel caso di cessione dell’immobile a un terzo, intervenuta prima della separazione o divorzio.
In sostanza, nel caso analizzato, si trattava di chiarire il dubbio se prevalga il diritto di abitazione del coniuge affidatario rispetto a quello del terzo di disporre dell’immobile da lui acquistato prima dell’assegnazione dello stesso.
Dopo ampia disamina della questione e della giurisprudenza passata, la Corte di Cassazione ha stabilito la prevalenza del diritto dell’assegnatario solo nel caso in cui il terzo abbia acquistato sottoscrivendo una clausola di rispetto dello status quo abitativo in essere o nel caso abbia stipulato un contratto di comodato con gli occupanti l’abitazione. Diversamente, al terzo acquirente non è opponibile l’assegnazione della casa coniugale disposta successivamente, poiché prevale il diritto acquisito precedentemente.
Il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte è chiaro: rispetto alla cessione al terzo effettuata in costanza di matrimonio da parte del coniuge esclusivo proprietario, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge - non titolare di diritti reali sul bene medesimo - emesso in data successiva a quello dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’articolo 155 quater cc e della disposizione dell’articolo 6, comma 6, della Legge n. 898/1970, in due sole ipotesi.
Ovvero, solo se si ravvisi l’instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia (ipotesi che ricorre quando il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare); oppure, nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile.
In detti casi, non è sufficiente la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.
